돈 버는 부동산에는 공식이 있다 - 민경남

1. 

부동산투자 전반, 좋은 주택 고르는 방법, 거래 할 때 유의할 점, 상가 사는 법, 잘 관리하고 잘 파는 방법과 같이 실무적인 관점에서 쓴 부동산 입문서이다. 현직 부동산 펀드 매니저가 쓴 책이어서 궁금한 부분도 있었고 실제 부동산 매매를 할 때 도움이 될 것 같았다. 

 

막상 책을 읽어보니 '중개 수수료는 깎지 마라. 좋은 빌라 고르는 법, 임대차 계약 시 반드시 체크해야 할 것들, 임차인의 수리 요청에는 기꺼이 응해라. 부동산 보유자라면 반드시 체크해야 할 것들'과 같은 실제로 부동산 투자를 할 때 필요한 부분보다는 다른 쪽에 더 관심이 갔다.

 

2.1.

많은 사람들로부터 아파트를 구입하기에 적기는 언제냐는 질문을 빈번하게 받습니다. 필자는 본인이 준비가 되었을 때가 바로 집을 구매할 타이밍이라고 생각합니다. 본인의 재무상태가 주택을 구입해도 안정적일 때 그 때가 집을 구입할 때라고 여겨집니다. 부동산이란 장기적으로 볼 때 물가상승과 함께 우상향 곡선을 그리기 때문입니다. 주택보유를 통해 물가 상승 리스크를 헷지할 수 있으며, 임대료의 증가에 따른 주거 비용의 증가 리스크로부터 일정부분 자유로울 수 있습니다.

 

직접 재무제표를 작성하여 본인의 재무상태를 파악하고 이를 적당한 주기로 계속 업데이트하다 보면 정말 많은 것이 보일 것입니다. 그리고 이를 머릿속에 외우고 있어야 좋은 투자 물건이 나타났을 때 다른 사람보다 빠른 의사결정을 할 수 있습니다.

 

부동산도 주식과 같이 최근 1-2년 사이 많이 오르면 너무 비싸게 사는 것 같아서 손이 안 나가지고 너무 많이 빠졌으면 더 빠질 것 같아서 손이 안 나간다. 주식이 바닥에서 사려고 하고 꼭지에서 팔려고 하면 결국 포지션을 잡을 수 없는 것 처럼 너무 타이밍에 집착하지 말라고 한다. 

그보다 더 중요한 것은 내 자산이 얼마나 있고 어떻게 구성되어 있는가이다. 내 재무상태에 따라서 부동산을 포지셔닝할지 말지를 정할 수 있고 어느 규모의 부동산을 레버리지를 얼마나 일으켜서 살지를 정할 수 있는 것이다. 

물론 어느 정도 큰 그림은 보고 있어야 한다. 기본적으로 부동산은 사이즈가 크고 레버리지가 들어가는 자산이기 때문에 시장이 너무 과열된 상태에서 매수를 하게 되면 상당히 고생스러울 수 있다. 부동산 가격이 (물가상승률+실질경제성장률) 만큼 상승한다고 가정하고 두 값을 차트로 그려서 시장의 과열 여부만 판단할 필요가 있다.

 

2.2.

부동산의 가장 큰 장점은 레버리지를 일으킬 수 있다는 점이다. 특히 요즘 같이 전세가가 매매가에 거의 근접한 때에는 레버리지를 거의 10배까지도 일으킬 수 있다. 주식만 봐도 사실상 레버리지를 많이 일으키기도 어렵고 그 비용도 훨씬 높다. 부동산은 본인의 자본보다 훨씬 많은 금액을 투입할 수 있기 때문에 부동산 가격 상승 시기와 맞기만 한다면 자산을 크게 늘릴 수 있다.

 

2.3.

많은 분들이 주택을 구입할지, 전세로 살지 고민합니다. 이와 관련해 지인들이 의견을 물으면 필자는 항상 질문한 지인에게 이렇게 되묻곤 합니다. "당신이 집을 보유하는 동안 집값이 매년 몇 프로씩 오를 것 같습니까?" '매년 1.29% 이상 오를 것'이라고 답하는 사람에게는 과감하게 사라고 말합니다. 필자가 계산한 바에 따르면 현재 시장 조건하에서는 집값이 약 연 1.29% 상승한다면, 매매가 전세보다 유리하기 때문입니다.

 

내 기본적인 생각은 전세는 정말 좋은 제도라는 생각이었다. 가격 하락 리스크에 노축되지도 않고 주택의 감가상각에 대한 손실도 모두 다 집주인이 떠 안기 때문이다. 특히 3-4년 정도 전만 하더라도 전세 가격은 매매가보다 훨씬 쌌기 때문에 2년 마다 내게 되는 중개수수료나 이사비를 고려하더라도 집을 사는 건 어리석다는 생각을 했었다. 물론 집값이 오른다면 전세보다 매매가 훨씬 유리하겠지만 내 머릿속에는 부동산이 크게 오를 거라는 생각도 들지 않았고 집 값 상승이 크지 않으면 여전히 전세가 매력적일 것이라는 생각이 들었다. 그런 점에서 1.29%라는 숫자는 충격적이었다.

물론 그 사이 전세가가 많이 오르긴 했지만 겨우 1.29%만 집 값이 상승하더라도 매매로 집을 소유하는게 전세보다 더 좋다는 건 정말 놀라웠다(저자가 계산에 사용한 가정은 현실에 잘 맞았다)

 

3.

부동산을 너무 과열되지 않은 때에 내 재무 상황을 고려해서 적합한 규모로 레버리지를 일으켜서 사는 것이 전적으로 전세보다 유리하다는 사실을 느낄 수 있었다. 

김효진 이코노미스트가 쓴 '나는 부동산 싸게 사기로 했다' 책을 다시 보면서 부동산과 물가지수를 차트로 다시 그려보고 정기적으로 업데이트하면서 적절한 시기에 부동산 자산을 편입해야 겠다.

부동산 시장이 다소 과열되었다는 생각이 들어 편입하기가 꺼려진다면 단기적인 대응이 용이한 리츠를 사 놓는 것도 고려해 보아야 겠다.

재무제표 업데이트 하는 주기를 좀 더 줄여야 겠다.