수천만원을 아끼는 부동산 계약 비밀 - 남영수

부동산 중개사무소 사장님을 하시는 분이 써서 실무적인 부분까지 솔직하게 잘 쓰여있다.

부동산 계약을 할 때 어떻게 해야 손해를 보지 않는지, 부동산에 투자할 때 그 종류에 따라서 어떤 부분을 조심해야 하는지 등에 대해서 다루고 있다.

부동산이라는 자산이 정보 비대칭이 심하고 사람이 직접 만나서 계약을 하는 것이다보니 내부 매커니즘을 알면 말 몇 마디로도 많은 비용을 줄일 수 있고 사기를 당할 확률도 줄일 수 있다.

 

--------------------------------------------------------------------------------

* 부동산 관련 정보

- 단편적인 정보 습득 차원을 넘어 일목요연하게 정리하여 내 머릿속에 큰 그림을 그릴 수 있어야 함 

- 국토 교통부에서 발표한 전국 쇠퇴도시 현황 정보

- 토지이용규제 정보서비스는 중개사무소에서 답사시 활용하는 토지이용계획원(지적도)을 확인 출력할 수 있는 사이트

- 국토해양부 사이트

- 통계청 사이트

- 대법원 사이트의 법원경매 정보

- 대법원 등기부등본 열람 사이트

- 민원24 사이트는 부동산 거래에 필요한 각종 민원서류를 여람 발급할 수 있음

- 관심 지역의 해당 지자체 사이트(예를 들어 경기도 부당산 포털 gris.gg.go.kr)

- 한국 토지주택공사 산하 토지주택 연구원

 

* 노인연령층의 증가

- 노인은 건강검진, 간병 서비스에 높은 관심을 보임

  간병서비스의 경우 해당지역의 요양이나 간병에 관련된 인프라가 잘 조성된 곳

  종합병원이나 전문병원 인근의 다가구 주택의 경우 환자 가족들에 의한 임차 수요가 풍부

- 노인은 도심의 역세권 소형 아파트에 대한 선호도가 높았고 전원주택이나 실버타운 또한 도심에서 30분-1시간 이내의 거리를 선호함

 

* 전원주택

- 건축과 관련된 지식이 없다면 무조건 기존의 매물로 나온 집들 중에서 적당한 집을 선택해야 함

- 객관적인 가격 산정이 어렵다면 토지 가치부터 살펴보고 토목비용, 전용비, 건축비, 정원조경비용을 산출해 합산한 뒤 건축물의 감가상각을 함

 

 

* 부동산 계약

- 부동산 불경기 때는 서두르지 말아야 한다.

  부동산 불경기 때 부동산 사장 입장에서는 수수료가 줄어드는 것이 아까운 것이 아니라 놓칠 뻔한 계약을 잡은 것이 중요하다.

- 부동산 사장이라면 장점 위주로 설명하고 밝은 전망만을 얘기할 수 있으며 이것은 법적으로 문제가 되는 것도 아니다.

  이처럼 빠른 계약 성사를 위해 장점만을 말하고, 나중에 드러나는 단점에 대해서 보완책을 알려주지만 해결 방법을 찾는 것은 오로지 순진한 손님 몫으로 남는다.

  이 세상에는 수 많은 전문가들이 있다. 그러나 이런 전문가들 모두가 전문 지식에 걸맞는 도덕성까지 갖추고 있지 않다는 사실을 알아야 한다.

- 복잡한 계약서가 여러 장으로 이루어진 경우 꼼꼼히 살펴야 한다.

  모든 부동산 관련 분쟁에 있어 해결점의 시작은 특약에서부터 출발한다. 현재 일어나고 있는 분쟁의 대부분도 역시 특약을 해석하는 계약 당사자 간의 시각차에서 발생한다.

- 계약서 도장을 찍고 나면 수수료에 관해서는 부동산 사장들이 유리한 입장이 된다. 

  도장을 찍기 전까지는 수수료 협상에 있어서 부동산 사장보다는 임차인이 다소 유리한 입장이 된다.

  부동산 사장들의 입장에서 계약서 작성전에 손님과 수수료 문제로 이견이 생기면 계약이 깨질 것이 두려워 계약서 작성전 수수료 관련 설명을 하지 않으려고 한다.

- 부동산계약서를 작성할 때 계약서 외에 중개 대상물 확인설명서를 확인하고 서명 날인을 한다. 

  이 확인설명서에는 중개 대상물의 현재 상태와 주변 환경 소유권과 소유권 외의 권리 관계 등 많은 정보를 요약하여 보여주는 계약 시 필수서류

  중개 대상 확인설명서의 작성에 있어서 미기재나 잘못된 내용을 깅비할 경우 공인중개사에게 엄중한 책임을 묻고 있다. 

 

* 토지

- 토지를 보러 가기에 좋은 계절은 겨울이며, 눈이 쌓여있지 않은 화창한 날을 선택하여 살펴보는 것이 좋다. 

  그래야 해당 토지의 경계나 모양, 도로의 폭, 일조량, 보이지 않았던 분묘 등을 명확히 확인할 수 있다. 

- 일반적으로 건물을 지을 때는 토목 성토를 통하여 맨 땅보다 조금 높게 건축하는 것이 일반적인데 옆 땅에 건축물이 있는 데도 토지의 높이가 높다면 확인을 꼭 해야 한다.

 

* 부동산 권리보험

- 중개업자를 통해 거래하면 매매 사기를 예방할 것으로 알고 있지만 이들도 속는 경우가 있다. 

  현행법상에서는 부동산 등기의 공신력을 인정하지 않기 때문에 부동산 취득 시에 제 아무리 주의를 기울인다해도 운이 없으면 피해를 당할 수 밖에 없다.

  부동산 권리보험은 매수인이 가입하는 보험으로 권리상의 결함을 모르고 부동산을 구입하여 소유권이 박탈되었을 경우 그 손해를 보상해준다.

  보험가입은 부동산중개업소에서 매매 계약서를 작성한 이후부터 잔금 납입일 3일 전까지 가능하다.

  잔금일에 1회 보험료를 납부하면 보험가입대상 부동산의 매도시까지 보장한다. 부동산 매매가가 3억원인 경우 15만 3,800원

 

* 택지 선택 시

- 택지를 선택할 때 중요한 것 중의 하나가 사람이나 차량 등이 움직이는 동선을 지도로 보면서 상상해보는 것이 중요하다.

  계획(마트, 아파트, 병원, 도로, 관공서 등)이 확정된 주변이 좋겠지만 이미 상당한 프리미엄을 안고 있기에 다음이라고 생각하는 지점을 찾는 것이다.

  방법은 이미 조성된 택지 지구를 찾아가서 상권 파악과 함께 해당 지역 주민들에게 조성 초기와 현재의 시세나 프리미엄 변동 사항을 들어본다. 

  그리고 그 지역의 택지를 지도와 함께 유동 인구 등의 동선을 머릿속에 그려보는 연습을 하고 해당 지역의 부동산 사장들에게 질문할 핵심 내용을 파악한다.

 

- 상가 임대차 보호법

- 보증금이 3억 5천이면 대한민국 어떤 곳에서도 상가 임대차 보호법의 적용을 받지 못한다. 대항력이 전혀 없는 것이다. 

  상가가 경매로 넘어간 경우에도 새로운 낙찰자에게 제대로 대항하지 못한다. 

  최소한의 대비로 보호 범위를 넘어섰을 경우 지체없이 전세권 설정을 하는 것이 좋다.  

  그리고 다른 임차인이 쉽게 들어올 수 있는 위치인 경우 최초 임대차 계약시 장기 계약을 고려하는 것이 바람직하다