부의 본능 - 브라운스톤

 

냉철tv라는 유튜브에서 브라운 스톤의 '부의 본능'이라는 책을 강력 추천해 주었다.

다른 재테크 책들에서 본 내용이 많았지만, 부동산을 독점력의 관점에서 본 부분과 내집과 전세에 대한 부분은 읽고 느끼는 바가 많았다.

책이 2018년 8월에 출간이 되었는데 그 때 이 책을 읽고 부동산과 내 집에 대한 생각을 바로 잡았더라면 더 좋았을 거 같다는 생각이 들었다.

 

1. 실수를 피하는 것

 

투자에서는 공격보다 수비가 중요하다.

축구도 수비를 잘하는 팀은 쉽게 지지 않는다.

재미는 없을지언정 토너먼트에 올라 갔을 때 꾸역꾸역 결승까지 올라가고 결국 우승을 차지한다.

 

레버리지를 크게 쓰고 크게 베팅해서 돈을 많이 버신 분들도 있지만 큰 손실로 인해서 중간중간 어려움을 겪는다.

하지만 큰 돈을 빠르게는 못 벌더라도 안전하게 투자하시는 분들은 늘 한결같고 시간이 지나서 돌아보면 늘 돈을 번다..

 

고수는 '실패하지 않는 방법'에 초점을 맞춘다는 걸 뒤늦게 깨달았다.
미국의 경험 많고 성공한 한 부동산투자자도 투자 성공법보다는 실수를 피하는 법을 먼저 배우라고 충고한다.
부동산 고수는 투자 성공요령을 알려 주는 책보다 치명적인 실수를 피하는 요령을 알려주는 책을 선호한다고 말한다.

 

손자는 이렇게 말했다. "지지 않는 것은 나에게 달려있다. 그러나 이기는 것은 상대방에게 달려있다."
아군이 전쟁에 대비해서 미리 철저하게 준비한다면 전쟁에서 지지 않는다. 
그러나 상대방을 이기 뒤해서는 상대방의 실수나 허점이 있거나 또는 행운이 도와주어야 한다.

 

 

2. 독점력

 

독점력이 있는 기업의 주식을 찾기 위해서는 ROE나 GP/A같은 지표를 보면 된다.

이 지표가 경쟁기업보다 더 높은지, 그리고 장기 시계열동안에 이것이 증가하거나 계속 유지가 되는지를 살펴보면 된다.

부동산에서 독점력은 공급이 얼마나 제한적인가에 따라 결정되고 서울의 재건축 아파트가 독점력을 갖고 있다고 한다.

 

부자 되는 비결은 무엇인가? 독점적 지위를 차지하면 된다.
부자 되려면 남보다 돈을 더 많이 벌려면 수익률을 갉아 먹는 경쟁자가 없어야 한다.
경쟁자가 없는 독점적 지위, 이것이야말로 부자 되는 최상의 조건이다.

 

부동산의 종목별 투자수익률 순위도 공급을 제한하는 독점력에 의해서 결정된다.
땅>아파트>오피스텔>상가 순이다.
이 중에서 나는 내 집 마련을 먼저 하라고 권한다. 그렇게 말하는 이유는 집은 필수품이기 때문이다.
누구나 돈을 벌면 맨 처음 가져야 하는게 자기 집(아파트)이기 때문이다.

 

서울의 경우는 다른 곳과 달리 아파트를 지을 땅이 특히 모자란다.
서울에서 주거지로 가장 좋은 노른자위 땅은 이미 재건축 아파트들이 독차지하고 있다.
서울에서 최상급 아파트를 신규로 공급하는 방법은 재건축 아파트 밖에 없다.
다시말해 서울의 재건축 아파트는 최상급 주택지로서 독점적 지위를 확보하고 있었다.

 

 

3. 내 집과 전세

 

내 집 마련을 하는데는 타이밍을 따지지 말라고 한다.

잘못 사서 중간에 손실나는 기간도 있을 수 있겠지만 장기적으로 부동산 가격은 오르기 때문에 타이밍을 재는 것 자체가 투기라고 이야기한다.

 

그리고 비싼 전세에 들어가 사는 것을 경계하고 있다

부동산은 하방 리스크가 크지 않고 레버리지를 많이 일으킬 수 있는 좋은 자산이다.

자가로 있을 경우 집 값 상승에 대한 혜택을 크게 누릴 수 있으면서 주거 안정성까지 확보할 수 있다.

하지만 전세로 있을 경우 집 값이 하락하는 기간 동안에는 손실을 방어할 수 있지만 대부분의 기간 동안 화폐 가치 하락으로 손실을 보게 되고 주거 안정성도 떨어지게 된다.

 

부동산 투자와 관련해서 이런 격언이 있다. 첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치. 
부동산을 장기적으로 보유한다면 단기적인 부침은 중요하지 않으며 향후 많이 오를 수 있는 지역을 고르는게 더욱 중요하다. 따라서 부동산 투자에서는 타이밍 전략을 취하지 말고 장기적으로 어느 곳이 좋은지를 열심히 연구하는 편이 훨씬 효과적인 전략이다.

타이밍을 너무 재지 말고 내 집을 장만하라.
투자가 아니고 1주택을 마련하는 입장이라면 '부동산에 막차는 없다'라는 말을 명심해라.
집이 없는 사람이 타이밍을 따지는 것 자체가 내가 보기엔 오히려 투기다.
장기적으로 보면 집값은 항상 오른다. 미래는 아무도 모른다. 바닥에서 사려고 지나치게 기다리다 오히려 손해 볼 확률이 많다. 설령 잘못 샀더라도 기다리면 회복하고 더 오르게 되어있다.

 

돈을 벌기 위해서 고생할 각오가 되어 있다면 폼 나는 전세살이 대신에 조그만 집이라도 자기 아파트를 사는 것이 좋다.큰 평수 집은 세를 주고 본인은 작은 평수에서 사는 것도 방법이다.
부자들은 좋은 층을 세주고 자신은 꼭대기 층에 사는 경우가 많다.
돈을 모으기 위해서 고생할 각오가 되어 있다면 전세 대신에 초라해도 내 집 마련을 먼저 해라.
전세로 살면서 큰 평형의 아파트를 고집하는 사람은 재테크 차원에서 보면 어이가 없다.

 

 

4. 직장인과 사업가

 

모두가 직장인보다 사업가가 되는 것을 더 선호하는 것은 아니다.

하지만 사업가가 되고 싶지만 직장인인 사람이 사업가의 수보다 훨씬 적은 것은 맞을 것이다.

실패에 대한 두려움, 그리고 손실공포 본능 때문이라고 한다.

 

부자들의 직업을 조사해보니 대개 자기 사업을 하는 것으로 밝혀졌다.
그러나 자기 사업을 하는 사람은 언제나 소수다. 왜 그럴까? 손실공포 본능 때문이다.
사업체를 꾸려나가려면 아주 큰 용기가 필요하다.
사업에는 금전적인 손실 위험이 따르고 이를 전부 혼자 감당해야 하기 때문이다.
그래서 대다수 사람은 위험한 사업을 하기보다는 매달 꼬박꼬박 월급을 챙기는 샐러리맨을 선호한다.

 

전에 어떤 책에서 이러한 인간의 본능은 선사시대 때부터 각인되어 온 것이라고 했다.

옛날에는 실패가 곧 죽음을 의미할 만큼 치명적인 결과를 낳았었다. 예를 들어 사냥에 실패할 경우 목숨을 잃을 수도 있었기 때문이다.

그렇기 때문에 최대한 리스크를 피하고 안전한 곳을 찾아다니고 확실한 것에서 안정감을 찾게 되었다는 것이다.

하지만 현대사회는 실패가 그렇게 치명적이지 않다. 재기가 안 될 정도의 실패가 아니라면 오히려 그 실패를 통해 얻게 된 경험을 더 높게 평가하기도 한다.

 

그리고 저자는 우리가 일반적으로 생각하는 직장인은 안전하고 사업가는 위험하다는 것이 잘못 됐을 수도 있다고 경고한다.

 

그런데 사업가들은 샐러리맨이 더 위험하다고 한다.
샐러리맨은 한 가지 수입(월급)에만 의존하고 한 가지 밖에 배울 수 없고, 기껏해야 자기를 고용한 고용주를 위해 일 할 뿐이라는 것이다.
만약에 불경기를 만나서 구조조정이라도 당하게 된다면 직장을 그만두어야 하고 또 나이가 많아지면 그만두어야 하기에 더 위험하다고 지적한다.

 

 

5. 부자들의 태도

 

부자가 되기 위해서는 부자한테 배워야 한다.

워렌버핏도 성공을 위해서 자신이 성공하고 싶은 분야의 사람의 자서전을 읽고 그대로 따라하면 된다고 했다.

 

부자가 되고 싶으면 부자가 된 사람한테 배워야 한다.
존경하는 부자를 만드는 게 좋다. 
성공한 부자를 따라서 하다보면 시행착오를 거치지 않고 바람직한 행동을 빨리 배울 수 있다.

 

부자가 되기 위한 과정이 녹록치 않다. 

결과만을 보고 쉽게 생각하지만 부자가 되는 과정은 많은 눈물과 고통이 따른다.

힘든 과정 속에서도 인내심을 갖고 포기해서는 안되고 항상 밝은 면을 볼 수 있어야 한다.

그리고 중간에 작은 성공을 계속 경험함으로써 내 스스로를 격려하고 다시 나아갈 힘을 얻어야 한다.